温州未来引进城市综合体（都不是真正的城市综合体）

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前阵子，针对市区部分商业综合体出现一定面积的关店现象，本号推送了《震惊！温州市区多家商业综合体上演关店潮》（点击左侧链接查看）一文。

在底下留言中，一专业人士指出：温州城市综合体人气不足的关键问题是综合体没有真正“综合”起来，城市综合体应该是以建筑群为基础，融合商业零售、商务办公、酒店餐饮、公寓住宅、综合娱乐五大核心功能于一体的“城中之城”。

确实，当前温州已建成开业的所谓城市综合体，基本上仅商业 住宅或公寓，没有一座能称之为“城中之城”。因此，我们在撰文时也将其称之为商业综合体，而非城市综合体。

对比其他城市的城市综合体，温州的城市综合体确实不够“综合”。以万象城为例，有时它只是华润中心的商业部分，还有星级酒店、商务楼等功能，在一二线城市如此，就连赣州、阜阳等三四线城市同样如此。

赣州华润中心。来源：HAPPY新赣州 曾令菁 摄

“方盒子”设计的MALL，总归有限定的运营时间、限制的招商类别。在MALL内结束消费后的“夜生活”，周边还有没有其他更丰富的去处？对比其他城市，温州的商业综合体旁，往往没有答案，反而老城区的百货周边能提供更丰富、多元的选择。

这种真正意义上的城市综合体，更多体现的是各类城市功能的集聚，形成内部循环，成为一座城市的地标，对人流的导入、虹吸，远超普通商业综合体。

它们总能很自然地融入城市、商圈之中，与城市内的其他业态形成互动，激活人流与各种消费。

反观温州各大商业综合体，即便运营良好的，也是工作日空荡荡，周末、节假日人潮涌动，不同时段形成鲜明对比，成为一个普遍特征。

华润·阜阳中心。来源：项目微信视频号

相比较住宅，商务楼的人口密度、开放程度、经济实力、商务需求也更大，能为商业综合体、星级酒店注入更多商务招待功能，填补工作日的消费空缺。

商业综合体里的新事物、新元素所带来的时尚氛围，也能反哺商务楼里的相关服务业，比如文化创意、鞋服设计、家居设计等。这些都是温州已有且相对优势的产业，但也亟需进一步提升水平、接轨先进城市。

那么，温州的城市综合体，为什么没能成为真正意义上的城市综合体？回顾这些项目的发展历程，我们发现，从规划、选址、设计、建设，再到投资商、运营商实力，任何一个环节出现脱节，都能导致一个城市综合体项目出现不足，甚至失败。

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撇开百货时代的世贸中心、欧洲城，早在2006年，温州就开始谋划真正意义上的城市综合体了。当年年底，市区多宗地块出让，其中包括两宗地标地块，就是后来的鹿城广场、置信中心。

其中，置信中心商业面积过小、产权分割销售，鹿城广场则是名副其实的城市综合体。那时候，温州并未对商业建设与住宅销售进行捆绑，再加上其他原因，鹿城广场只建成了住宅，商业部分在拖延了10多年之后才重启建设。

正在建设商业部分的鹿城广场

到了2010年，龙湾谋划建设万达广场，并于2011年开工、2012年建成开业。万达广场确实是温州第一座商业综合体，但就城市综合体角度，仅有商业、公寓两个功能，业态依旧不够“综合”。

当时，万达广场曾于北侧谋划项目二期，围绕一座人工湖建设商务楼、星级酒店、街区商业等，但最终告吹，如今是以住宅为主的龙湾首府。

万达广场商业与公寓

2012年，万象城动工，除了商业、住宅，还包括星级酒店、服务公寓，业态相对“综合”一些。后来，万象城仅如期建成商业、住宅，星级酒店、服务公寓转手，如今刚刚建成、尚未全面营业，同样不够“综合”。

万象城的商业与住宅

从万达广场、万象城将商务面积改作公寓，除了开发商利润最大化，某种程度上也体现出上述选址并不适合建设商务楼，很难支撑起真正意义上的城市综合体。

还有更早动工、多次停工的大西洋购物中心（现银泰百货瓯海店），其东侧地块的商务楼也改为住宅后将地块转手，最终因建筑立面反差、封闭式小区阻断区域动线成为败笔。

当然，大西洋购物中心本身设计也非常“浪费”，完全没有集约特征。如今，大西洋购物中心也被瓯海地方国企收购，南侧露天停车场、草地、球场等规划改为住宅。

大西洋购物中心南侧草地、东侧住宅

后来的5050购物中心、吾悦广场，也都是商业 住宅、商业 商务楼的简单组合，与滨海、瓯江口及郊县的商业综合体没什么区别。

5050购物中心的商业与商务楼

住宅占比过大、其他功能偏弱甚至缺失，导致了温州的城市综合体不够“综合”。

吾悦广场的商业与住宅

住宅作为城市最基本、最常见的元素，将其与商业综合体捆绑，本身意义不大，甚至因其封闭式管理而阻断周边街区人流。对住宅来讲，住在商业综合体旁，难免有设备噪声、夜景灯光、往来车流等，也不够宜居。

但是，住宅才是开发商的利润之源，是开发商打造商业综合体的资金来源和最大动力。没有住宅，很大可能就没有这座商业综合体。

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作为普通地级市的温州，能否支撑起真正意义上的城市综合体？连赣州、阜阳都可以，以温州的经济规模、服务业占比、人口基数、民间财富等，怎么不可以？

然而，温州曾在七都岛、三江商务区谋划类似项目，但由于区域发展基础、开发商与运营商实力等原因，未获成功，甚至有项目不断停工、迄今未完全建成。

七都岛一未完工城市综合体

显然，这种真正意义上的城市综合体，必须位于城市核心地段，依托城市成熟度、服务业发展基础，引进有经验、有实力的开发商、运营商来建设“城中之城”。同时，对温州来讲，这种“城中之城”，短期内数量不宜过多。

温州也意识到了这个问题，便开始在核心地段谋划真正意义上的城市综合体。由于老城区缺乏大面积地块，再加上历史街区保护，因此温州打造“城中之城”的重担，落在了中央绿轴区域、滨江CBD。

2017年，中央绿轴8宗组合地块出让，打造温州万科中心（现称万科绿轴中心），由开元名都酒店、印象城MEGA、万科中心商务楼、1924商业街、翡翠天地高端住宅等业态组成，在功能上符合了城市综合体特征。

但是，作为当时中央绿轴开发半途的亡羊补牢之作，它由沿线零碎地块组成，南北长达近1.8公里且不连续，超出了正常的步行范围。无论是开元名都酒店，还是印象城MEGA、万科1924商业街，与其最近的都是安置房。

因其功能分散布局，完全不符合城市综合体的集约特征，温州万科中心功能集聚、业态互动、人流汇集效果有限。

紧挨安置房的印象城MEGA

2018年，滨江商务区挂牌老港区地块，却因种种原因延迟到2019年出让，在时代&华润、东湖&宝龙两组投资商的PK下，由时代&华润竞得打造华润时代万象综合体。它包括万象系高端商业、置地时代中心（含商务楼、星际酒店）、悦玺服务公寓、九悦高端住宅等。

由此来看，华润时代万象综合体，真正符合了城市综合体的“城中之城”特征。

华润时代万象综合体效果图

同在2019年，三江商务区也出让了温乡城地块，同样包括了住宅、公寓、星级酒店、商业、商务等功能，由国鸿竞得打造国鸿中心。同时，三江商务区的立体城，还在继续建设商业、商务楼、星级酒店、公寓等功能，实现更多功能集聚。

鉴于区域发展基础与优质资源集聚度，当前三江商务区不如滨江商务区，但在温州拥江发展、高铁温州北站建设等背景下，长期看依旧有前景。

另外，鹿城广场商业部分已恢复施工。吾悦广场以南也正在建设商务楼、星级酒店，以弥补区域功能缺失。

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面对未来真正意义上的城市综合体，温州正走在路上。但是，温州人依旧不知足，连一座像样的“市中心”都没有。

对比同类城市，温州还需要建成现代化商圈，才能更好地提升城市形象、丰富市民生活、辐射浙南闽北。

其实，只要有2-3座城市综合体集中布局，就能形成一座现代化商圈，也大体上让温州有了真正意义上的CBD。因此，接下来这样真正的城市综合体，应继续布局滨江CBD、中央绿轴区域。

2020年，滨江CBD原国际金融中心地块，临时打造了滨江大排档。后来，有关部门谋划于华润时代万象综合体东侧的原会展二期地块，打造鹿角湾项目作为未来温州新地标。但是，该地块当前尚有建筑物未拆除，未达到净地要求。

尚非净地的鹿角湾地块

滨江商务区规划中另一打造地标建筑群的地块，却因担心大面积商办短期内难卖等原因，临时建设了滨江大排档。

在中央绿轴区域，S1线惠民路站及其东侧地块，同样规划打造综合性项目。不过，惠民路站地块上尚有一段老铁路未拆除。

由此，2020年至今，温州核心城区尚未出让一宗类似老港区地块这样的综合性地块，还错过了2021年上半年那一轮土拍热得发烫的天赐良机。

S1线惠民路站地块

如今，受疫情影响，经济大环境并不好，再加上楼市总体低迷，从商业、商务、住宿到住宅，几乎都受到了严重冲击，短期内需求大减。在此背景下，温州想继续引进、打造真正意义上的城市综合体，难度很大，或许错过了最佳机会。

不过，据赢商《城市商业地图》显示，温州目前购物中心存量为36座（商业体量≥3万㎡），人均购物中心面积0.42㎡/人，远低于杭州的123座、0.96㎡，宁波的72座、0.81㎡。可见，温州城市综合体还有很大的拓展潜力。

接下来，经济刺激将成为重点，在这个过程中，温州也应抓住一切可能的机会，尽快谋划、招商，为疫情结束后的复苏提前准备。

为吸引开发商，配置住宅甚至大面积住宅，不可避免，甚至很有必要。但是，为了保持区域人流，建议将住宅地块尽可能分割成多地块布局，形成多个小型封闭式小区，保持一定的街区式特征，避免出现大型封闭式小区阻断人流。

比起分散在各地的商业综合体 住宅，当前温州更需要位于市中心的、真正实现功能集合的城市综合体。

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